La règle d’or, c’est la prudence à chaque étape. Pour l’acquisition d’un bien immobilier commercial, vous aurez besoin de vous faire épauler, entre autres par un avocat, un expert en fiscalité et peut-être d’autres spécialistes.

1. Etablir une checklist complète

La toute première étape dans une transaction immobilière en général consiste à définir vos objectifs. La meilleure manière de vous y prendre est d’établir une checklist, avec tous les détails concernant le bien à acheter (superficie, emplacement…), votre budget et bien d’autres paramètres.

Voici une checklist type pour l’achat d’un local commercial :

  • Quel type de propriété recherchez-vous ?
  • Le bien sera-t-il utilisé pour votre entreprise ou bien sera-t-il loué ?
  • Quel est l’emplacement idéal pour votre activité ?
  • L’acquisition du bien est-elle indispensable, ou bien votre entreprise peut-elle se contenter de louer un local ?
  • Quelle est votre situation en termes de trésorerie, de financement et/ou de capacité à verser un acompte ?
  • Envisagez-vous l’éventuelle mise en copropriété du bâtiment ?
  • Quelle est votre tolérance au risque ?
  • Combien de temps exactement aurez-vous besoin de l’immeuble ?
  • Avez des connaissances particulières dans le domaine de l’immobilier ?
  • Pensez-vous être capable de vous passer des services d’un gestionnaire immobilier ?
  • Avez-vous pris la mesure de vos obligations en tant que futur propriétaire ?

2. Apprendre le jargon de l’immobilier commercial

L’immobilier commercial n’est pas un domaine hermétique, malgré l’existence d’expressions ou d’acronymes spécifiques. S’initier à ce jargon, en tout cas, facilite les échanges avec les professionnels du métier.

Vous pouvez commencer avec les termes et acronymes suivants :

  • Le ratio prêt-valeur (ou LTV, pour loan-to-value), qui désigne le montant du crédit que vous souscrivez en fonction de la valeur du bien à acheter
  • Le ratio du service de la dette (ou DSCR, pour debt service cover ratio), qui désigne le résultat opérationnel par rapport au service total de la dette – fondamentalement, quelle part de la dette êtes-vous en mesure de couvrir chaque année avec vos revenus ?
  • Le taux de capitalisation, qui est le revenu généré par la propriété divisé par sa valeur totale
  • Le cash flow, qui est le revenu annuel par rapport au moment réellement investi, ce dernier pouvant simplement être l’acompte
  • Le taux de vacance, qui désigne le pourcentage de propriétés vacances au cours d’une période donnée dans une région définie
  • Ad valorem, qui est un impôt basée sur la valeur estimée d’un bien immobilier.

3. Effectuer plusieurs visites

Visiter plusieurs propriétés vous permet d’une part, de comparer les unes aux autres et d’autres part, d’affiner votre checklist. Plus celle-ci est précise et détaillée, plus il y a de chances que le bien que vous achetez correspond au mieux à vos besoins.

Voici d’autres questions que vous pourriez rajouter au fur et à mesure des visites :

  • A quoi sert la propriété au moment où vous la visitez ?
  • A quoi peut-elle servir ou non ?
  • Quel est le montant du loyer que la propriété génère annuellement ?
  • Quels sont les impôts auxquels la propriété est soumise ? Quel est le dispositif légale adéquat pour payer moins d’impôt?
  • Existe-t-il des travaux de rénovation à effectuer ? Si oui, quelle est leur ampleur ?
  • Qu’est-ce qui pousse le propriétaire à vendre son bien ?
  • Quelle est la qualité du quartier ou de la ville où se trouve le bien ? Y a-t-il par exemple des changements en perspective ?

4. Solliciter le bon expert

La transaction immobilière en général est un processus complexe. Vous aurez inévitablement besoin des services d’un professionnel aguerri qui connaît du bout des doigts chaque étape de l’acquisition.

A tout le moins, faites appel à un comptable et un avocat spécialisé en immobilier commercial. L’intervention d’un agent immobilier ou d’un courtier peut aussi s’avérer nécessaire.Si la transaction s’avère plus complexe que prévu, d’autres spécialistes peuvent entrer en scène : expert en fiscalité, ingénieur spécialiste des questions environnementales…

5. Le financement de l’acquisition

Sur ce terrain, toutes les voies mènent aux banques. Mais si ces voies traditionnelles ne correspondent pas à vos besoins, il existe des alternatives viables. Renseignez-vous sur la possibilité d’un report de la vente à l’initiative du propriétaire. Il existe d’autres pistes intéressantes comme l’hypothèque de second rang, ou encore le crédit-bail.

6. Faire une offre en suivant les conseils de son avocat

Avant tout, ne signez rien sans l’avis de votre avocat. Certains pourraient dire que ce serait des honoraires en plus. Sauf que la sécurité juridique d’une transaction n’a pas de prix. D’autant que l’acquisition d’un bien immobilier impacte ici la vie et l’avenir d’une activité commerciale.

Laisser un commentaire